Dúvidas sobre manutenção, sem complicação.

É ela mesma, mas a ABNT vai muito além da formatação do TCC. A Associação Brasileira de Normas Técnicas é uma entidade privada e sem fins lucrativos, criada em 1940. Ela é o Foro Nacional de Normalização: publica as normas técnicas brasileiras, as "NBR", sobre quase tudo, da tomada da sua casa à estrutura de um edifício.

Não. Cada norma nasce numa comissão com fabricantes, consumidores, universidades, profissionais e governo. Antes de sair, o texto passa por consulta nacional, e qualquer pessoa pode opinar. A norma é um acordo do setor sobre a forma segura e correta de fazer algo.

Ela não é uma lei, mas na prática pesa como se fosse:

• Código de Defesa do Consumidor: proíbe oferecer produto ou serviço em desacordo com as normas técnicas. Quando não há regra de órgão oficial, vale a da ABNT.
• Leis, contratos e editais: muitas vezes mandam seguir uma norma específica, e aí ela vira obrigação.
• Problema na Justiça: quando algo dá errado, o perito usa as normas para dizer se o serviço foi bem feito. Seguir a norma é a melhor prova de que você agiu certo.

Porque a norma protege quem usa o edifício. Ela diz o que precisa ser feito para as coisas durarem, não quebrarem de surpresa e não colocarem ninguém em risco. Quem segue a norma tem segurança e também uma defesa se alguém perguntar "por que não fizeram?".

As normas são vendidas pela própria ABNT, no catálogo do site dela. Algumas empresas e entidades têm assinatura. Para o dia a dia, não é preciso decorar a norma: basta saber o que ela pede e ter quem cuide disso.

É a norma da manutenção de edificações. Ela não ensina a trocar uma lâmpada. Ela diz como organizar a manutenção: quem decide, o que planejar, como registrar e como acompanhar. Em resumo, é a norma da gestão da manutenção.

Vale para qualquer edificação, nova ou antiga, residencial ou comercial, grande ou pequena. Se tem áreas comuns, tem manutenção a gerir.

O proprietário. No condomínio, quem responde é o síndico, que tem por lei o dever de conservar as áreas comuns. Ele pode contratar uma empresa ou um profissional para fazer a gestão, mas continua responsável por acompanhar.

Esse é o tipo mais caro. A norma separa três tipos:

• Rotineira: o cuidado do dia a dia, como limpeza, pequenos ajustes e verificações simples.
• Preventiva: feita antes de quebrar, com data marcada, como a revisão da bomba e a limpeza da caixa-d'água.
• Corretiva: quando algo já deu problema e precisa de reparo.

Quanto mais preventiva, menos corretiva de emergência.

É a lista de tudo o que precisa ser feito em cada sistema do edifício (elétrica, hidráulica, elevadores, telhado, fachada etc.). Para cada atividade, diz de quanto em quanto tempo ela é feita e quem faz. É a agenda da manutenção.

Não precisa inventar. A base é o Manual de Uso, Operação e Manutenção que a construtora entrega (ele segue outra norma, a NBR 14037). Somam-se a ele as orientações dos fabricantes dos equipamentos, as normas específicas de cada sistema e a realidade do seu edifício. Se o edifício é antigo e não tem manual, um profissional monta o programa.

Depende do serviço. A norma fala em três tipos de executor:

• Equipe local: o zelador e a equipe do condomínio, para tarefas simples.
• Empresa capacitada: tem gente treinada para aquele serviço.
• Empresa especializada: tem conhecimento técnico e responsável habilitado, para sistemas que exigem isso, como elevadores, gás e para-raios.

Colocar o zelador para mexer no quadro elétrico geral não é economia, é risco.

Precisa, e isso é o que mais salva o síndico. A norma pede o registro de tudo: o que foi feito, quando, por quem, com notas fiscais, contratos, laudos e relatórios. Sem registro, para quem olha de fora é como se a manutenção não tivesse acontecido.

Sim. A norma pede que a manutenção do ano seja planejada com antecedência e que exista uma previsão de custos, incluindo uma reserva para imprevistos. É isso que permite levar números à assembleia em vez de surpresas.

São vistorias periódicas, feitas com uma lista de verificação, para conferir o estado das coisas e descobrir problemas cedo. A inspeção é o que alimenta a manutenção: viu a fissura, programa o reparo antes de virar obra.

• Custo: os problemas crescem e ficam mais caros.
• Garantia: a construtora pode negar o reparo alegando falta de manutenção.
• Responsabilidade: se alguém se machuca, o condomínio pode ter de indenizar, e o síndico pode responder até criminalmente. Veja o tema Responsabilidade e provas.
• Valor do imóvel: um edifício malcuidado vale menos.

Bastante. As principais vizinhas são:

• NBR 14037: o manual do edifício.
• NBR 15575: desempenho e vida útil das edificações.
• NBR 17170: prazos de garantia.
• NBR 16747: inspeção predial.
• NBR 16280: reformas.

A 5674 é a que amarra tudo no dia a dia.

Comece por três passos:

1. Reúna o que existe: o manual, os contratos e os últimos laudos.
2. Monte o programa de manutenção com as atividades e as datas.
3. Comece a registrar tudo a partir de hoje.

O resto vem com a rotina.

O PlanoAtivo organiza a manutenção com base na ABNT NBR 5674:

• programa de manutenção por sistema, com periodicidade e responsável;
• planejamento anual com previsão orçamentária;
• chamados e inspeções com fotos;
• registro de tudo num só histórico.

Quando alguém pergunta "isso foi feito?", a resposta está lá, com data e comprovante.

É a norma da inspeção predial. Ela explica o que é uma inspeção, define os termos e traz o passo a passo mínimo que o profissional precisa seguir. A ideia é que toda inspeção siga o mesmo roteiro básico, seja quem for que a faça.

É exatamente isso. A própria norma compara a inspeção predial a uma consulta com o clínico geral: ele avalia o edifício como um todo e aponta o que não vai bem. Se algo pedir um olhar mais fundo, ele recomenda um "especialista", a inspeção especializada de um sistema só, como a fachada, a estrutura ou as instalações elétricas, ou então ensaios específicos.

Vale para edificações de qualquer tipo, públicas ou privadas: condomínio residencial, edifício comercial, escola, hospital, galpão. Se tem gente usando, tem o que inspecionar.

Só um profissional habilitado: engenheiro ou arquiteto com registro no CREA ou no CAU e com atribuição para aquele serviço. Em edifícios mais complexos, pode ser uma equipe com profissionais de formações diferentes. O laudo sai assinado, com o número do registro no conselho e a ART ou o RRT, que é o documento de responsabilidade técnica. Antes de contratar, pergunte pela ART ou pelo RRT.

Não é. As inspeções do programa de manutenção, aquelas da NBR 5674, são a rotina: olhar a bomba, o telhado, o portão. A norma diz com todas as letras que a inspeção predial não substitui essas inspeções de rotina. Uma é o cuidado do dia a dia; a outra é o check-up feito por um profissional de tempos em tempos. O condomínio precisa das duas.

A norma não fixa um prazo único. Quem define a periodicidade são as leis e os regulamentos do local, junto com a recomendação do profissional que fez a inspeção. Várias cidades e estados têm leis próprias de inspeção periódica, por isso vale conferir a do seu município. Mesmo onde não há lei, a norma lembra que a inspeção feita com regularidade ajuda a reduzir os riscos técnicos e os gastos com perda de desempenho.

Não. A norma traz um roteiro mínimo:

1. Pedir e analisar os documentos do edifício.
2. Conversar com quem conhece a história do edifício: idade, reformas, mudanças de uso, manutenções feitas. A norma chama essa conversa de anamnese, o mesmo nome que o médico usa.
3. Vistoriar o edifício sistema por sistema.
4. Classificar os problemas encontrados.
5. Recomendar o que fazer e organizar tudo por urgência.
6. Avaliar como andam a manutenção e o uso.
7. Entregar o laudo.

A norma traz uma lista de referência, que o profissional ajusta ao tipo de edifício e às exigências do estado e do município. Entre os principais:

• o Manual de Uso, Operação e Manutenção e os manuais dos equipamentos;
• o habite-se e os projetos aprovados;
• o AVCB do Corpo de Bombeiros;
• os contratos e os relatórios de manutenção (elevadores, gerador, sistema de incêndio);
• o relatório de inspeção anual dos elevadores;
• os relatórios de limpeza da caixa-d'água e de análise da água;
• o atestado do para-raios e a medição do aterramento;
• a avaliação e os testes da rede de gás;
• o regimento interno.

O laudo registra o que foi pedido e o que foi entregue. Documento que falta aparece no laudo.

Em regra, não. A inspeção predial é feita principalmente pelos sentidos: olhar, tocar, ouvir, sentir cheiro. Por isso ela não encontra defeito escondido que ainda não deu nenhum sinal, nem o que só aparece em ensaio de laboratório. Quando o profissional desconfia de algo, ele recomenda uma inspeção especializada ou um ensaio.

Se o edifício continua atendendo ao que os usuários das instalações precisam. A norma pede, no mínimo:

• Segurança: estrutura, proteção contra incêndio e segurança no uso.
• Habitabilidade: não deixar entrar água, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade.
• Sustentabilidade: durabilidade e facilidade de manutenção.

Não é esse o objetivo. A inspeção predial não confere uma a uma todas as normas técnicas, não avalia se o empreendimento entregue é igual ao que foi vendido e não verifica o atendimento à norma de desempenho, a NBR 15575. Ela também não serve para apontar culpados num processo na Justiça. Para isso existe a perícia de engenharia, que segue outra norma, a NBR 13752. A inspeção predial serve para orientar o uso, a operação e a manutenção do edifício.

A norma pede um conteúdo mínimo:

• os dados de quem contratou e a descrição do edifício;
• a data das vistorias;
• os documentos pedidos, os entregues e a análise deles;
• o método usado, com fotos e croquis quando preciso;
• o que foi inspecionado e o que não foi;
• os problemas encontrados e a classificação de cada um;
• as recomendações, organizadas por prioridade;
• a avaliação da manutenção e do uso;
• a conclusão;
• a data, a assinatura do profissional com o número do registro e a ART ou o RRT.

No encerramento, o laudo precisa dizer que foi feito a pedido de quem contratou e com base nos critérios da NBR 16747.

As duas são perda de desempenho. O que muda é a origem:

• Anomalia endógena ou construtiva: veio do projeto ou da obra.
• Anomalia exógena: veio de fora, causada por terceiros, como a obra do vizinho que trincou o muro.
• Anomalia funcional: é o envelhecimento natural, quando a peça chegou ao fim da vida útil.
• Falha: veio do uso, da operação ou da manutenção. Essa é com o condomínio.

Quando não dá para saber a origem só olhando, o profissional recomenda uma análise mais aprofundada.

É a ordem de urgência das recomendações:

• Prioridade 1: risco à saúde ou à segurança das pessoas, risco de o sistema parar, de reduzir a vida útil ou de o conserto ficar bem mais caro. Também entra aqui o que pode causar dano ao meio ambiente. É para agir já.
• Prioridade 2: perda parcial de desempenho que atrapalha o funcionamento do edifício, mas sem pôr ninguém em risco e sem parar sistemas.
• Prioridade 3: pequenos prejuízos estéticos ou serviços que podem ser planejados com calma, sem impacto no funcionamento nem na segurança.

Avalia. O profissional confere se o programa de manutenção faz sentido diante do manual da construtora e dos fabricantes, se as atividades foram mesmo feitas e se existe registro que prove isso. Ele também observa se há acesso e segurança para quem faz a manutenção e se as responsabilidades estão definidas segundo a NBR 5674. Já o uso é classificado como regular ou irregular. Um exemplo de uso irregular é a casa de máquinas virar depósito. Manutenção sem registro é difícil de provar.

Não. O laudo é um retrato do dia da vistoria. O edifício está sempre em uso e exposto a sol, chuva e poluição, então as condições mudam. Por isso a inspeção se repete de tempos em tempos, e o laudo anterior entra na análise da próxima.

Três passos já ajudam muito:

1. Reúna os documentos: manual, projetos, AVCB, contratos, relatórios e o laudo anterior, se houver.
2. Separe o histórico de manutenção, com datas e comprovantes.
3. Garanta o acesso aos lugares fechados, como casa de máquinas, cobertura, caixas-d'água e quadros elétricos, e combine quem vai conversar com o profissional, como o síndico e o zelador.

1. Comece pela prioridade 1 e resolva logo; se houver risco, isole a área.
2. Transforme cada recomendação em serviço, com responsável e prazo.
3. Leve as prioridades 2 e 3 para o planejamento anual e para o orçamento.
4. Contrate as inspeções especializadas que o laudo recomendar.
5. Guarde o laudo. O próximo profissional vai pedir o anterior.

O PlanoAtivo deixa o condomínio pronto para a inspeção e ajuda a cumprir o que o laudo pedir:

• os documentos do edifício num só lugar, com a data de validade de cada um;
• o histórico de manutenção com data e comprovante, que é a prova que o profissional procura;
• as recomendações do laudo viram chamados e atividades do programa, com responsável e prazo;
• o planejamento anual com a previsão de custos das prioridades 2 e 3.

Quando o profissional pergunta "isso foi feito?", a resposta está lá.

Primeiro, o condomínio. Ele tem de indenizar quem foi prejudicado, seja um usuário das instalações, seja alguém de fora, como o pedestre atingido por um pedaço de fachada. O Código Civil é direto: o dono do edifício responde pelos danos causados por falta de reparos que eram claramente necessários. Depois, se ficar provado que o síndico foi descuidado, o condomínio pode cobrar dele o prejuízo, e a assembleia pode destituí-lo.

Pode, nos casos graves. Se alguém morre ou se fere e fica provado que o acidente aconteceu porque quem tinha o dever de cuidar não agiu, pode haver processo por homicídio ou lesão corporal culposos, aqueles sem intenção, por negligência. A lei penal trata como responsável quem tinha o dever legal de cuidar e podia ter evitado o resultado, e o síndico tem por lei o dever de conservar as áreas comuns. Também existe o crime de desabamento. Cada caso é analisado pela Justiça, e o que mais pesa é se o risco era conhecido ou evidente e o que foi feito a respeito.

Seguir a norma é o começo, mas não basta. Numa discussão, ninguém vai aceitar só a sua palavra: "eu fiz" sem prova vale muito pouco. A NBR 5674 pede o registro de toda a manutenção, e a NBR 16747 manda o profissional da inspeção conferir se a manutenção foi feita com evidência no histórico. Manutenção feita e não registrada, para quem olha de fora, é igual a manutenção não feita.

Tudo o que mostra, com data, o que foi feito, por quem e como:

• o programa de manutenção e o planejamento anual aprovados;
• as ordens de serviço com data, responsável e descrição do que foi feito;
• fotos de antes e depois;
• notas fiscais e contratos;
• a ART ou o RRT dos serviços técnicos;
• os laudos e os relatórios, como os de elevador, para-raios, caixa-d'água e gás;
• as atas de assembleia e os comunicados aos usuários das instalações;
• os chamados e o registro de como cada um foi resolvido.

Prova boa é a feita na hora, com data. Papel montado às pressas depois do problema convence pouco.

O síndico não fica de mãos atadas, mas precisa deixar tudo registrado:

1. Apresente o problema por escrito, com o laudo, o orçamento e o risco de não fazer.
2. Peça que a decisão da assembleia conste em ata.
3. Tome as medidas de segurança que dependem só da administração: isolar a área, sinalizar e avisar os usuários das instalações.

E tem mais: reparos necessários e urgentes podem ser feitos sem esperar a autorização. Se a despesa for alta, o síndico avisa e convoca a assembleia logo em seguida.

Não passa toda. A empresa responde pelo serviço que fez, e é por isso que os serviços técnicos têm ART. Mas o dever de cuidar das áreas comuns continua com o síndico, e isso inclui escolher bem quem contrata e acompanhar o trabalho. O contrato, o escopo e os relatórios da empresa também fazem parte da prova.

Pesa muito. O laudo é a prova de que o risco era conhecido. Deixar uma prioridade 1 parada é o pior cenário possível. O caminho é montar um plano com prazos e registrar o andamento. Se não der para fazer tudo de uma vez, registre o motivo e o que foi feito para diminuir o risco enquanto isso.

Não deveria. Os documentos e o histórico da manutenção são do condomínio, não de quem administra. Na troca, faça uma entrega formal, com a lista do que foi passado. Sem o histórico, o novo síndico começa do zero e herda os riscos sem as provas.

Não. O PlanoAtivo organiza e guarda as provas: cada atividade com data, responsável, fotos e comprovantes, num histórico que fica com o condomínio e não se perde na troca de síndico. Mas quem decide e responde continua sendo quem administra o condomínio. O app ajuda a fazer e, principalmente, a mostrar que foi feito.